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 Immobilienpreise in Vietnam und Mopedkauf, -zulassung

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kubinek
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BeitragVerfasst am: 09.01.2009, 12:30    Immobilienpreise in Vietnam und Mopedkauf, -zulassung Antworten mit ZitatNach oben

Hallo,
nach meiner 4 wöchigen Reise nach Vietnam und dem kennen lernen meiner Lebensgefährtin dort, habe ich mich nun auch für die Immobilen dort ein wenig interessiert.
Immobilen zu kaufen und verkaufen ist auch mein Job hier in Deutschland.
In Deutschland sowie wohl auch in Vietnam besteht dieses Geschäft aus einer grundsätzlichen Frage.
Was zahle ich für eine Wohnung, für ein Haus, für ein Mehrfamilienhaus und wie hoch ist der jährliche Ertrag bei einer Vermietung, bzw. was zahle ich für ein altes Haus und was bekomme ich wenn ich es neu renoviert verkaufe (bzw. eine Wohnung).

Nach einer sehr oberflächlichen Recherche erfuhr ich von Mietpreisen und Immobilienpreisen die jenseits von einem rentabeln Verhältnis zueinander stehen.
So zahlt man in Ho Chi Minh City schonmal für eine gute Wohnung im Dist 1 oder 3 150000 $ (bei ca. 80 qm) und bekommt gerade mal 3000 $ Jahresmiete.
Bei solch einer Kalkulation würde es in Deutschland keine Anleger mehr für Immobilien geben...
Nun ist meine Frage die, habe ich hier grundsätzliche falsche Informationen?
Kennt sich jemand mit Immobilien in Ho Chi Minh City aus?
Wie hoch ist der Qm/Preis bei einem sehr alten Mehrfamilienhaus (bevorzugt im Kolonial-Stil) ?

ich bin nicht an einer einzelnen Wohnung oder einem Einfamilienhaus interessiert.

Wie ist das mit dem Erwerb.
ist es so wie in Thailand? man kann zwar das Haus kaufen jedoch das Grundstück nicht?

Vielen Dank schonmal für jeden Tipp

Viele Grüße

Achim

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Araki9
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BeitragVerfasst am: 09.01.2009, 15:36    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Hallo!
Ich bin auch sehr an diesem Thema interessiert, da ich in Hue auf der Suche nach einem Haus bzw. einem Grundstück bin, um mich dort mit meiner Familie niederzulassen.
Einige sehr gute Informationen findet man auf der Homepage von Thomas
und Kim aus Hoi An: http://www.8ung.at/thomas_vn/
Viele Grüsse
Claus

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kubinek
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BeitragVerfasst am: 09.01.2009, 18:01    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

hallo,
ich habe gerade heute erfahren, dass der Immobilienmarkt gerade in der aktuellen Zeit nicht selten fern ab jeglicher Realität liegt und wirtschaftlicher Denkweise,,,,
viele Vietnamesen glauben nun mit ihrer Immobilie ein Vermögen machen zu können und setzten sie oft zu absolut überteurten Preisen an...
in Hoi Anh ist es da ganz krass...da war ich auch und wenn man hört das man 350000 $ für ein kleines uraltes Haus zahlen muss... so kann man sich ausrechen was das haus an Miete abwerfen muss ...

Abder dabke für die Adresse werde mich da mal umsehen

Gruß Achim

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HHFux
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BeitragVerfasst am: 09.01.2009, 21:41    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Seit Jahren höre ich von sehr abenteuerlichen Immobilienpreisen in Vietnam. Schon vor 10 Jahren soll ein größeres Einfamilienhaus in Saigon so um die 500.000 DM gekostet haben, also ungefähr so viel wie damals in einer mittleren Wohnlage in Hamburg! Winken

Wenn man die Immobilienpreise ins Verhältnis zum Durchschnittseinkommen (oder zu den Mieterträgen) setzt, ist das rational kaum zu erklären. Auf absehbare Zeit werden Einkommen bzw. Kaufkraft der Masse wohl kaum westeuropäisches Niveau erreichen können.

Ich kann mir diese utopischen Preise daher nur mit wilder Immobilienspekulation erklären. Es gibt ja sehr viele Auslandsvietnamesen und nicht wenige davon haben in Vietnam Immobilien erworbern - entweder selbst oder über Familienmitglieder als Strohleute. Jeder träumt davon, mit Grundbesitz sein Geld zu vervielfachen. Da das in der Vergangenheit problemlos möglich war, wird diese Entwicklung in der (Wunsch-)Vorstellung einfach fortgeschrieben. Umgangssprachlich gesagt: Jeder will auf den fahrenden Zug aufspringen.

Es muss aber früher oder später zu einer Anpassung an die realen Verhältnisse kommen - so wie in der 90er Jahren in Thailand oder jetzt gerade in den USA und Spanien. Auch in Japan gab es Ende der 1980er Jahren märchenhafte Immobilienpreise - bis dann eine harte und schmerzhafte Korrektur kam, die noch heute spürbar ist. Irgendwann ist eben aus jeder Spekulation "die Luft raus".

Aus der Verwandschaft hörte ich davon, dass derzeit die Immobilienpreise zumindest regional rückläufig sein sollen. In Vietnam sind die Aktienkurse allein in den letzten 12 Monaten um 2/3 (!) eingebrochen - da fehlt vielleicht dem einen oder anderen jetzt auch das Geld für den Immobilienkauf.

Gruß
HHFux

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Claudio




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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 04:53    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Es ist tatsählich so das die Immobilienpreise in Ho Chi Minh City sehr hoch sind bzw. auch kräftig gestiegen sind. Eines sollte man dabei aber nicht ausser acht lassen, ein Preis bildest sich durch Angebot und Nachfrage. Das heisst solange Leute oder Firmen bereit sind diese Preise zu zahlen werde sie auch nicht Fallen.

Grundsätzlich muss man auch beachten das Ho Chi Minh City das Wirtschaftzentrum des Landes ist und das Raumangebot sehr begrenzt ist, um nicht zu sagen innerhalb der Stadt gibt es Flächenmässig keinen Platz mehr. Um ein neues, Grösseres bzw. höheres Hau zu bauen müessen erst alte Häuser gekauft und abgerissen werden...

Und ein leidige Sache ist bei der Preisbildung auch nicht zu verachten. Bei jedem Grundtücksverkauf, Hausbau oder alles was irgendwie mit Geschäften zu tun hat gibt es immer Stellen die an dem Geschäft "mitverdienen" möchten.

Zuletzt noch eine Information an Kubinek. Als Ausländer kannst du in Vietnam überhaupt gar nichts selbst erwerben. Kein Grundstück, kein Haus, kein Motorbike ... Du kannst nicht mal einen Mietvertrag selbst unterschreiben ... Du brauchst entweder einen loyalen Strohmann oder loyale Familienmitglieder. Loyalität ist hier leider ein käufliches Gut ...

Für eine gute Wohnung (80m2) im District 1 oder 3 bekommst du deutlich mehr als 3000 $ Jahresmiete. Ich habe ein kleines Haus im Phu Nhuan District und zahle 500$ monatlich und das auch nur weil der Vermieter nicht weiss das ich Ausländer bin ...

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Cathrin
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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 10:54    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

« Claudio » hat folgendes geschrieben:
Als Ausländer kannst du in Vietnam überhaupt gar nichts selbst erwerben. Kein Grundstück, kein Haus, kein Motorbike ... Du kannst nicht mal einen Mietvertrag selbst unterschreiben


Das ist falsch. Ich habe mir schon vor 3 1/2 Jahren eine eigene Honda gekauft und die ist auch auf meinen Namen angemeldet.

Seit einigen Monaten ist ein Gesetz in Kraft, nach dem fuer laengere Zeit in Vietnam lebende Auslaender Eigentum an Immobilien (Wohnungen oder Haeuser) kaeuflich erwerben koennen. Der Kauf ist allerdings an bestimmte Bedingungen gebunden, die nur die wenigsten in Vietnam lebenden Auslaender erfuellen. Fuer die meisten ist so etwas auch gar nicht relevant, da sie nicht vorhaben, fuer immer in Vietnam zu bleiben.

Ich plane selbst, entweder in diesem oder spaetestens im naechsten Jahr eine Wohnung in Hanoi zu kaufen. Die Preise sind zwar in den letzten Monaten etwas gefallen, aber immer noch sehr hoch.

Viele Gruesse
Cathrin

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Claudio




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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 13:28    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Cathrin, soweit ich mich erinnere bist du vietnamesin oder? Und vor allem dann resident liver?

Im Fall von Kubinek gehe ich mal davon aus das er nicht selbst in SG wohnen will sonder das Haus oder die Wohnung als Geldanlage nutzen möchte, so habe ich es zumindest verstanden ...

Ich konnte mir hier bislang noch kein eigenes Moped kaufen weil ich noch kein resident liver bin, ich habe eins gekauft aber es musste auf meinen Arbeitgeber zugelassen werden, das gleiche mit dem Mietvertrag obwohl meine Frau vietnamesin ist. Den Mietvertrag hat dann allerdings die Mutter meine Frau gemacht damit der Vermieter nicht sofort weiss das da eine langnase in seinem Haus wohnt ...

Liebe Grüsse
Claudio

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Cathrin
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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 13:45    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Ich bin Deutsche und habe seit Sommer 2006 eine Residence Card. Als ich meine Honda im Juli 2005 kaufte, hatte ich diese Residence Card aber noch nicht, sondern nur ein Studentenvisum mit einer Gueltigkeit von 6 Monaten.

Die Sache mit dem Mietvertrag ist mir vollkommen unverstaendlich. Ich kenne einige Leute, die in Hanoi problemlos auch kurzfristige Mietvertraege fuer eine Wohnung abgeschlossen haben. Das ist doch normalerweise ueberhaupt kein Problem.

Viele Gruesse
Cathrin

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Claudio




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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 15:11    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Hmm, das finde ich dann jetzt allerdings auch ein wenig komisch ...

Ist es denn möglich das es da regional unterschiedliche Gesetze gibt?

Hier im Büro arbeiten wir mit 3 deutschen, Mein Chef der General Manager, ich als Service Manager und ein Cheftechniker. In allen 3 Fällen konnte der Mietvertag für die jeweilige Unterkunft nicht von uns selbst unterschrieben werden. Bei dem Moped muss ich sagen habe ich mich auch nicht weiter drum gekümmert weil es mir egal war ob es auf mich oder auf die Firma angemeldet wird.

Was machst denn du in Hanoi? Bist du über Skype erreichbar? Vielleicht quatschen wir ja mal ein wenig Smilie

Gruss
Claudio

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kubinek
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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 15:20    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Hallo,

ich möchte mich voerst mal informieren. Aber was ich nun lesen kann, unterstreicht schon fast meine Vermutung. Die Immopreise sind ganz einfach überteuert und da ist mir die Spekulation zu riskant.

ich hatte eigentlich vor, dass ich ein älteres Haus erwerbe diese ausbaue und dann wieder in teilen verkaufe. eigentlich das typische bauträgergeschäft wie in Deutschland auch.
Mich interessieren dabei nur aund das ausschlisslich alte Häuser aus der Kolinalzeit.
Das was unter dieser http://www.8ung.at/thomas_vn/ homepage zu lesen bekommt bzw. dem dortigen Link auf die Kosten beim Hausbau, lässt doch wieder hoffen, dass es doch noch Möglichkeiten gibt was günstig zu erwerben.
So sind die dortig aufgelisteten Kosten für den Bau realistisch und auch die dort aufgeführten Grundstückskosten.
Das es in Ho Chi Minh City anders aussieht wurde mir ja nun bestätigt aber darauf zu spekulieren dass es dann auch einen Abnehmer gibt wenn man was kauft und nach einem Jahr wieder verkauft... huhuhu... das kan ein heissen Eisen werden.. vielleicht zu heiss...

Und da bin ich auch nicht sicher ob das in Hanoi besser ist...ich denk mal diese Stadt wurde auch schon von reichen Chinesen und Japanern versaut.
da warte ich lieber ab und hoffe das es sich stabilisiert.


wie das mit dem Erwerb aussieht... ? tja... wenn ich nichts erwerben kann was nützt mir dann ein loyaler Einheimischer?
Entweder stehe ich im Grundbuch drin oder er..?
Und wenn dann er drin steht gehört mir gar nichts...
Und wenn das so sein sollte ist es eh uninteressant.

Vielen Dank für die vielen Infos.
Gruß Achim

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kubinek
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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 15:25    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

... was mir noch einfällt...
wie ist es dann wenn man in Vietnam eine Firma gründet und die Firma kauft dann eine Immobilie und verkauft diese wieder?

Gruß Achim

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HHFux
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BeitragVerfasst am: 10.01.2009, 22:26    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

« Claudio » hat folgendes geschrieben:
Eines sollte man dabei aber nicht ausser acht lassen, ein Preis bildest sich durch Angebot und Nachfrage. Das heisst solange Leute oder Firmen bereit sind diese Preise zu zahlen werde sie auch nicht Fallen.

Genau das ist der Punkt. In spekalutiv geprägten Immobilienmärkten bilden sich die Immobilienpreise nämlich gerade nicht durch realwirtschaftliche Gegebenheiten wie z.B. Mieterträge, Kaufkraft oder Einkommensentwicklung. Viel entscheidender ist die Aussicht auf Spekulationsgewinne.

Daraus ergibt sich das Problem: Je mehr "Luft" in den Preisen ist, d.h. je weiter sie sich durch Spekulation von der Realwirtschaft entfernt haben, desto stärker bricht die Nachfrage ein, wenn die Preise fallen. Als erstes verkaufen die kurzfristigen Spekulanten, um ihre Verluste zu begrenzen - das Angebot wächst. Dadurch fallen die Preise weiter.

Allmählich machen sich auch die mittelfristig orientierten Spekulanten und die Projektentwickler Sorgen und kaufen nicht mehr. Das hat zwei Gründe: Einmal ist der "Exit" schon aus den laufenden Projekten nicht mehr sicher. Zum anderen kann man davon ausgehen, dass man geeignete Grundstücke bald in größerer Zahl und wesentlich günstiger erwerben kann. Die Nachfrage bricht ein - und damit auch die Preise.

Jetzt werden auch die Verbraucher vorsichtiger. Sie erkennen, das Immobilien nicht unbedint eine risikolose Geldanlage sind. Die Neigung zum Immobilienkauf sinkt. Die Preise fallen dramatisch.

Erst wenn das Eigentum an einer Immobilie gegenüber der Miete wieder handfeste Vorteile bietet - z.B. weil Mieten nicht mehr wirklich günstiger ist, stabilisieren sich die Preise. Die Projektentwickler steigen ebenfalls erst wieder ein, wenn sie nahezu ohne Risiko Gewinne machen können.

Kurz gesagt: Irgendwann platzt die Blase und "den letzten beißen die Hunde". Nachdem, was ich hier über Preise und Mieten gehört habe, könnte es ein ziemliches Desaster werden.

Gruß
HHFux

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Cathrin
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BeitragVerfasst am: 11.01.2009, 09:51    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

« Claudio » hat folgendes geschrieben:
Ist es denn möglich das es da regional unterschiedliche Gesetze gibt?...
Was machst denn du in Hanoi? Bist du über Skype erreichbar?


Unterschiedliche Gesetzt gibt es ganz bestimmt nicht. Ich habe aber die Erfahrung gemacht, dass bestimmte Gesetzte oft regional unterschiedlich ausgelegt werden.

Ich studiere zur Zeit noch ein bischen und schreibe bald meine Diplomarbeit in Vietnamesischer Geschichte. Skype habe ich nicht. Ich benutze zur Kommunikation nur den Yahoo Messenger. Der ist hier am weitesten verbreitet.

Viele Gruesse
Cathrin

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nina.s86
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BeitragVerfasst am: 23.01.2009, 13:22    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Wow das klingt aber sehr kompliziert.
Als ich mir eine Immobilie zugelegt hab bin ich einfach auf Immobilienscout24 gegangen und habe mich problemlos informieren können.
Aber momentan ist es sowieso schon komplizierter wegen der Wirtschaftskrise einen realistisches Angebot zu bekommen und wenn man dann noch dazu nicht einmal in dem Land lebt in dem man die Immobilie kaufen will stell ich mir das noch viel komplizierter vor!

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benk
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BeitragVerfasst am: 22.02.2009, 12:32    (Kein Titel) Antworten mit ZitatNach oben

Hallo Achim

Interessant diese Diskussionen. Vielleicht kann ich dir mit aktuellen Zahlen ein konkretes Bild vermitteln.
Meine Frau stammt aus Hoi An und so haben wir uns vor 6 Jahren direkt an der Strasse von der Stadt zum Strand ein Grundstück von etwa 1000m2 erworben. Preis damals ca. CHF. 35'000--.
Erworben ist natürlich nicht ganz richtig, wir haben es eher gesponsort, da die Papiere auf den Namen der in Vietnam wohnhaften Schwester meiner Frau lautet.
Im Februar 2008 nun haben wir mit dem Bau eines 3-Stöckigen Hauses begonnen, welches jetzt unmittelbar vor der Fertigstellung ist.
Die Baukosten belaufen sich auf rund 1'845'000'000 VND, das sind umgerechnet ca. CHF 123'000--, oder € 82'000--.
Mit Mietzinseinnahmen von rund 12'000'000 VND pro Monat für das ganze Haus sind wir hoch zufrieden, könnten aber auch mit weniger leben.
Das Haus umfasst eine Wohnung mit ca. 120m2 und Geschäftsfläche von ca. 240m2 ( 2 x 60m2, 1 x 120m2 ).

Ich denke HHfux hat nicht ganz unrecht wenn er sagt dass ein Einbrechen der Preise für viele ein Bruchlandung sein wird. Ich kenne einige Beispiele von Leuten, welche auf Pump Immobilien kaufen und schon jetzt nur mit dem Bezahlen der Zinsen ( 15% oder mehr ) zu kämpfen haben, ganz zu schweigen davon wenn sie verkaufen müssen zu einem bestimmten Preis und niemand kauft!

Also vorsicht ist wohl angesagt und man sollte so kalkulieren, dass man die eigenen Finanziellen Möglichkeiten nicht zu sehr strapaziert.

Gruss BK

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